现金流折现法是预期未来现金流和折现率的估价方法。在给定的情况下，如果被估价资产当前的现金流为正，并且可以比较可靠地估计未来现金流的发生时间，同时，根据现金流的风险特性又能够确定出恰当的折现率，那么就适合采用现金流折现法。

但现实情况往往并非如此，实际的条件与模型假设的前提条件往往相距越远，此时现金流折现法的运用就会变得很困难。在下列情况下，使用现金流折现法进行估价将会遇到比较大的困难，需要进行相应的调整或选择其他的估价法：

1.陷入财务拮据状态的公司

公司处于财务拮据状态时，当前的收益和现金流通常为负，并且无法预期公司未来何时会好转。由于此类公司破产的可能性很大，所以估计其未来的现金流十分困难。现金流折现法更适用于公司能够持续给投资者带来正的现金流的情况，对这类企业的效果并不理想。

2.收益呈周期性变化的公司

周期性公司的收益和现金流往往随宏观经济环境的变化而变化，经济繁荣时公司收益上升，经济萧条时则下降甚至处于困境。对于周期性公司，在估价前对宏观经济环境进行预测是必不可少的，但这种预测必然会导致分析人员的主观偏见，并且成为影响估价结果的一个因素。

3.拥有未被利用的资产的公司

现金流折现法反映了公司当前所有产生现金流的资产的价值。如果公司有尚未利用的资产（当前不产生任何现金流），这些资产的价值就不会体现在折现预期的未来现金流所获得的价值中。同样，当前未充分利用的资产也会产生类似问题，只是程度较浅。未充分利用的资产的价值会被现金流折现法低估。

4.有专利或产品选择权的公司

公司常常拥有尚未利用的专利或产品选择权，它们在当前并不产生任何现金流，预计在近期内也不能产生现金流，但它们是有价值的。对于这类公司，现金流折现法会低估它们的真实价值。

5.正在进行重组的公司

正在进行重组的公司通常会出售一些已有的资产，购买新的资产，并且改变它们的资本结构和红利政策，一些公司还会改变其所有权结构（如由上市公司变为非上市公司）和管理层的激励方案。这些变化都将使公司未来现金流的预测变得更为困难，并且会影响公司的风险特性，进而影响折现率。历史数据会对这类公司的估价产生误导作用。

6.非上市公司

运用现金流折价法对非上市公司进行估价时，最大的问题是公司风险的度量（用于估算折现率）。因为风险参数一般是通过分析资产的历史价格来估算的，而非上市公司的股票价格不在公开市场上进行交易，所以没法满足这个要求。